De la valeur réelle à la valeur du rendement, il y a plusieurs manières d’estimer un bien immobilier en Suisse. Selon les types des biens tels que : villa, appartement ou immeuble, différentes méthodes sont appliquées dont voici les plus usitées.
L’estimation hédoniste, de l’intérieur à l’extérieur
Réussir à vendre un appartement ou une maison nécessite l’expertise et le savoir-faire d’une agence immobilière professionnelle et reconnue. Un agent immobilier compétent est capable de déterminer le prix du bien en effectuant une analyse basée sur des critères ayant un effet direct sur le prix de vente.
Parmi ces critères on peut citer : l’année, l’espace intérieur, la qualité de construction, le coût d’entretien, l’entourage (bruits, commodités, écoles ou marché), la vue et bien d’autres selon la demande du client d’où l’expression « hédoniste ». En effet, cette méthode d’estimation est basée sur la satisfaction du client afin de réduire au minimum son effort, une fois installé.
L’inconvénient, c’est qu’elle peut s’avérer peu précise et ne convient pas à des biens isolés ainsi qu’a des communes éloignées où les transactions immobilières sont restreintes. Toutefois, c’est la technique utilisée par cet outil d’estimation de l’immobilier en ligne et par les établissements financiers et qui se trouvent dans de grandes villes comme Zurich ou Genève.
La valeur réelle
La méthode d’estimation de l’expert se base sur deux principaux facteurs, le prix du terrain ainsi que la valeur du bien dans son état à la vente. Le bien sera donc estimé selon son état de détérioration ainsi que la valeur du terrain et des aménagements extérieurs.
Si vous voulez vendre une résidence individuelle, commencez par soustraire une dépréciation d’un pour cent par an par rapport au prix à neuf. Ensuite, additionnez le résultat avec la valeur du terrain. Néanmoins, il est important de prendre en compte les taxes. Le problème, c’est que cette méthode ne tient pas compte de la demande réelle ni de l’insuffisance d’offre. L’estimation risque donc de s’écarter de la valeur marchande.
La valeur de rendement
Dans la majorité des cas, cette méthode est appliquée pour estimer les biens immobiliers destinés à la location. Comme les bâtiments sont considérés comme des objets de placement, le client prévoit de recevoir un bon rendement sur son investissement. Le concept de cette méthode est la division des revenus locatifs bruts par an par rapport au taux de capitalisation dont les critères dépendent de l’état de l’immeuble, de son type et de sa localisation. Cette dernière est importante, car dans des agglomérations où la demande d’appartement est élevée, le prix d’un bâtiment est souvent élevé.
